У жовтні Alter Development виповнюється п’ять років. За цей час компанія пройшла шлях від роботи з портфелем із чотирьох історичних будівель у Харкові до комплексного девелопменту проєктів реставрації та ревіталізації.
Ми починали з дуже конкретного завдання: не просто працювати з історичними будівлями, а створювати для них життєздатну модель розвитку. Для цього потрібен комплексний підхід — від концепції та архітектури до юридичних, фінансових і операційних питань.
Сьогодні Alter залишається сфокусованим на реставрації та ревіталізації, але працює вже в інших умовах і шукає можливості за межами Харкова. Паралельно компанія переходить до нового етапу управління: у жовтні я передаю обов’язки CEO Павлу Ігнатенку, який майже п’ять років очолював напрям будівництва в Alter.
Для мене це не різка зміна, а закономірний етап розвитку компанії.
Юридично Alter Development почав існувати у 2021 році, хоча об’єднувати інвесторів навколо майбутнього портфеля ми почали ще у 2020-му. На той момент у ньому було чотири будівлі: будинок Доктора Мангубі на Гоголя, «Фанінський квартал», будинок Лазаря Розенфельда та типографія Яковлева.
Досить швидко стало зрозуміло, що для інвестора саме володіння такими об’єктами не створює їхньої цінності. Це серйозна комерційна нерухомість, яка має фінансовий і репутаційний вплив. Тому виникла потреба у створенні Alter Development, яка могла б комплексно працювати з усіма аспектами проєкту: від концепції ревіталізації та юридичних і фінансових питань до маркетингу, комунікації з підрядниками та міським менеджментом.
На той момент у мене не було досвіду саме в девелопменті, але був досвід у фінансах та менеджменті. Я завжди виходив із простого принципу: якщо для прийняття рішення мені не вистачає знань, я йду їх здобувати. Тому паралельно з формуванням компанії я навчався в ULPM School — школі професійного девелопменту, де отримав не лише нові знання, а й важливі професійні контакти.
Так поступово формувалася команда Alter і наш підхід до роботи.
Одна з головних ідей Alter від початку полягала в тому, щоб самостійно визначати майбутню функцію об’єкта, для українського ринку такий підхід — build to suit — залишається нетиповим.
Де буде офісний простір, де медичний заклад, готель, коворкінг чи інша функція — це рішення, яке має бути прийняте до початку роботи над архітектурною концепцією.
Від цього залежить і саме завдання для архітекторів: що потрібно зберегти, що адаптувати, які інженерні рішення передбачити, як організувати простір.
За п’ять років ми попрацювали з великою кількістю архітектурних бюро та інших професійних партнерів. Для нас це теж стало важливою частиною досвіду: ми навчилися працювати з різними командами, зіставляти архітектурні рішення з бізнес-моделлю та доводити проєкти до реалізації.
На початку повномасштабного вторгнення команда евакуювалася до Хмельницького, і компанія фактично призупинила роботу на кілька місяців. Три місяці весни 2022 року ми намагалися у мінімальному режимі підтримувати експлуатацію будівель.
Потім команда запропонувала повернутися до Харкова та відновити роботу. Для мене це було непросте рішення, адже йшлося про ризик для життя. Але мотивація команди і те, що пропозиція повернення йшла від них, допомогла мені його прийняти.
У девелопменті зупинка процесу часто означає, що попередня робота втрачає частину своєї цінності, а вартість завершення проєкту зростає. Ми вирішили довести до кінця те, що вже було розпочато.
Окремо хочу відзначити компанію, що є одним з орендарів у “Фанінському кварталі” з 2021 року. Це стоматологія “Еліт Дента”, які після паузи відновили роботу у червні 2022 року — це стало для нас ще одним сигналом того, що в Харкові продовжується життя.
Ще одним важливим етапом стала реставрація комплексу будівель по вулиці Чорноглазівський — будинку Лазаря Розенфельда та прибудови до нього. В умовах повномасштабної війни завершити такі проєкти було складно, але для нас принципово важливо було довести їх до здачі в експлуатацію. Незавершена будівля залишається пасивом у портфелі інвестора. Її неможливо повноцінно використовувати: здати в оренду, застрахувати чи продати.
Тому наша задача була “простою” — завершити роботу і перетворити будівлю на актив.
Окремим викликом стало страхування воєнних ризиків. Ми одразу почали шукати можливість і інструменти страхування наших обʼєктів. На той момент подібних кейсів в Україні було дуже мало, а про страхування об’єктів у Харкові практично не йшлося.
За пів року ми разом із командою знайшли партнера — страхову компанію — і разом створили такий механізм. Відтоді щороку продовжуємо цей договір.
Окремо я б виділив один з обʼєктів Alter Development — типографію Яковлева.
До повномасштабного вторгнення ми ще шукали для неї оптимальну концепцію. Працювали з різними архітекторами та концепт-мейкерами, досліджували саму будівлю і район навколо неї. Було важливо зрозуміти, хто тут живе, як люди пересуваються, чого району не вистачає і як він може розвиватися.
Зрештою ми прийшли до ідеї багатофункціонального простору з виставковими та івент-площами, готелем, хостелом, фудкортом і коворкінгом.
Але 24 лютого 2022 року змінило контекст. Дослідження і сканування будівлі завершилося буквально за кілька днів до початку повномасштабної війни. У цей період змінилися і суспільство, і моє власне розуміння того, навіщо ми робимо такі проєкти.
Так виникла ідея культурно-громадського центру DRUK — простору, який зʼявився як інструмент боротьби з меншовартістю. Потрібне було місце, де можна було би побачити і відчути, що українська культура у всіх її проявах— це окремий світ, який має вплив, має історію і майбутнє. Сьогодні тут діють проєкти і митці, які працюють з сучасною українською культурою, архітектурною та нематеріальною спадщиною.
При цьому для мене принципово розділяти дві речі: будівлю та культурний центр. Культурний центр може існувати в іншій будівлі, а будівля типографії Яковлева може мати іншу функцію. Зараз вони співіснують, і в подальшому ми хочемо зберегти цю можливість.
Ми підготували до експлуатації частину приміщень, створили безпечний простір «Мистецьке укриття» для проведення культурних подій, а реставраційний проєкт самої будівлі вже готовий і чекає свого часу. Як і планувалось від початку, після реставрації Типографія Яковлева буде багатофункційним комплексом з місцем для проведення мистецьких та бізнесових подій. Громадсько-культурний центр DRUK також має своє місце в цьому проєкті.
Для мене DRUK став прикладом того, як девелопмент може реагувати на зміни в суспільстві, не втрачаючи зв’язку з архітектурою та історією будівлі.
Сьогодні перед компанією стоять інші виклики. Це люди, логістика, регуляторні та бюрократичні питання.
Для історичних будівель особливо складним є поєднання сучасних вимог безпеки (ДБН) з необхідністю зберегти їхню архітектуру та зробити проєкт економічно життєздатним. Якщо буквально застосовувати окремі вимоги до існуючих історичних будівель, вартість їхньої адаптації може зростати настільки, що реалізація проєкту стає неможливою.
Тому нам як бізнесу ще належить знайти баланс між безпекою, збереженням спадщини та економікою проєктів.
Водночас стало зрозуміло, що подальший розвиток Alter Development наразі не може бути пов’язаний лише з Харковом. Ми шукаємо нові об’єкти та партнерів в інших регіонах, з якими поділяємо підхід до реставрації, ревіталізації та роботи з історичними будівлями та спадщиною.
Від початку я розумів, що жодна роль у компанії не має бути безстроковою. Один із моїх принципів у роботі — розвивати людей усередині команди так, щоб у потрібний момент вони могли взяти на себе більшу відповідальність.
Тому рішення про передачу обов’язків CEO є закономірним етапом розвитку Alter Development. Я довго працював над тим, щоб у компанії була людина, яка знає її процеси, команду, підрядників і проєкти зсередини.
Цією людиною стане Павло Ігнатенко. Він працює в Alter Development з моменту створення компанії і весь цей час очолював напрям будівництва. За цей період він пройшов із компанією весь складний етап реалізації наших проєктів і розуміє, як працює бізнес.
Фокус Alter залишається незмінним: реставрація, ревіталізація та створення довгострокових моделей розвитку для історичних і архітектурних пам’яток та знакових будівель.
За п’ять років ми отримали достатньо досвіду, щоб розуміти складність цього завдання. Наступний етап — використовувати цей досвід ширше, в тому числі у відбудові зруйнованих війною будівель. Працювати в нових регіонах і продовжувати будувати компанію, яка може брати на себе повний цикл роботи з такими проєктами.
